傲领城东总部之巅，谁是低密独栋办公之王？

城市场景在进化，智能办公也在迭代。

过去，作为高净值人群汇聚的“工作主场”，那些鳞次栉比、光怪陆离的摩天写字楼，不约而同地勾勒出一座座大都市壮丽的天际线。它们争先恐后“炫耀”高度的同时，也不可避免的千城一面。

上世纪20年代，美国社会学家伯吉斯首次提出了中央商务区（CBD）的概念，用以表达一个国家或城市里主要商务活动进行的地区，“毫无疑问，傲立于这座城市的塔尖”。

然而，随着21世纪人类对于“绿色、低碳、生态”的极致追求，无比向往并渴望回归“采菊东篱下，悠然见南山”的花园式办公生活。在南京，很多企业主、创业者与年轻白领人群的心态也在发生着变化。

“更多职场人的梦想，是能有资格坐在城市的绿肺氧吧深处，远离市中心的拥挤不堪。且推窗可见自然美景，在宽松、创新、开放的明亮空间内，书写一生的事业，挥洒青春的汗水。”

2021年，紫金山下，金马路“双轨”旁，那座低密独栋办公之王：紫金智谷总部园，正在为你而来！

No.1什么是EOD？

一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。纽约曼哈顿、香港中环、北京朝阳、上海陆家嘴、广州天河、深圳福田皆是如此。

于南京来讲，传统意义上的城市CBD毫无疑问是位于新街口（老城区）、河西中央商务区（新城区）。但事实上，两大CBD目前都不约而同地面临“交通拥堵、高楼拥挤、视觉压迫”等多个尴尬现状。

虽然超高层建筑是一座城市经济、科技和实力的象征，但是在超高层遍地开花的当下，也衍生出种种问题：比如被人诟病的“光污染”，比如破坏城市原有肌理与历史文脉，比如上班族早晚高峰“排队等电梯”问题，比如大楼“垂直上下楼”的时间效率低下等问题，不一而足。

针对传统城市CBD存在的多数痛点：以南京紫金智谷总部园为标杆级代表，正在引领全新迭代的办公新模式——EOD（绿色生态办公区），犹如一次伟大的办公革命，席卷南京低密度高端总部办公生态圈！

在公开表述中，对EOD的介绍是：运用生态学、环境学和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而达到高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给。

和传统“呆板”、“老旧”的CBD相比，全新意义上的EOD在交通、环境、空间、舒适性和能耗等方面有着自己独特的优势，从而获得了广阔的市场。

目前，在一些发达国家，很多大型跨国公司都将总部设立在EOD内。

比如，位于美国加利福尼亚州库比蒂诺市的苹果总部，植被覆盖率高达80%。以其独一无二的“太空飞船”造型与众多苹果公司产品一起享誉世界，被称为“史上最大的苹果产品”。

No.2

为什么市场如此钟爱“EOD”？

在国内，一些发达城市也有EOD。比如北京、上海、广州、南京、成都、苏州等城市已经出现一系列高规格的生态智能办公建筑群，得到市场的普遍认同。

以北京为例，“ 绿社”作为京城首个代表EOD标准的生态办公区横空出世。项目坐拥17万平米的柳荫公园、仅2万多平方米的建筑面积、四层半的层高，其弥足珍贵的办公价值不言而喻，充分强调低层、低密的小体量建筑，使得每个企业可以拥有清晰独立的形象，“更具自我意识与品牌昭示辨识度。”

而且在设计时，就摒弃了传统Office死板的平面化设计，更注重立体空间的组合，营造了独树一帜的“独立体”办公环境，最大可能发挥了企业的凝聚力和团队精神。这个独立又开放的空间，让管理者更容易宏观调控、员工更能有激情施展才能，易于形成独具特色的企业文化。

在其他城市，例如苏州的“中新工业园区”、上海的“张江高科技园区”，还有深圳的南山硅谷等，均是目前国内生态办公集聚区建设的典范，由于拥有无可比拟的“生态+互联网”优势，使得一批又一批怀揣伟大抱负的公司纷纷搬离传统市中心区，而转投其中，改写了这些城市办公物业的价值结构。

在强调“以人为本”的EOD模式中，通过大力改善办公环境，用优良的生态基底吸引产业和人口，并将环境效应带来的社会效益增值进行提前锁定，实现区域整体溢价增值，并以此实现对环保产业的反哺，以解决环保项目财政投入不足的突出问题，从而实现社会可持续发展。

No.3

紫金智谷总部园，站在“巨人肩膀”上的升级版EOD

西富，东也贵。

如果说河西的繁华与拥挤，总带着行色匆匆与分秒必争的紧促感。那么，南京“老牌富人区”城东的生活，则更像是对自己的犒赏，闲适而有诗意，从骨子中透出一股贵气来。

提到坐拥紫金山、月牙湖、明城墙等丰富自然+人文资源的大城东地区，一般人总会想起“别墅成群，洋房成叠”的栖居景象。殊不知，城东核心区的总部级优质办公资源，也在不断汇聚，也在进化，也在裂变出强大的力量。

比如，较早规划的紫东国际创意园，总占地1000亩，建筑密度仅为14%，以研发服务业、设计服务业、文化传媒业和咨询策划业为主导产业，美中不足的是“园区体量过大”，内部通勤距离较长。

比如，威克曼金马智汇项目，建筑体量约5.3万方，主导产业包括激光技术、智能制造、互联网、人工智能、大数据等。但由于独栋最小面积也超过2000㎡，对于想购买整栋的企业客户，压力相对较大。

比如，位置“偏北”的仙林智谷，紧邻南大、南财、南邮等多所高校，园区定位人工智能、大数据、物联网、互联网、软件信息等技术产业。但“距离南京最大绿肺紫金山，还是有点遥远的距离”。

所以，当所有的目光，都聚焦在紫金智谷总部园。你会发现：南京城东，时隔多年后终于等到一个“宝藏级”的低密度办公“最佳范本”！

作为招商蛇口南京首个AI智能总部园的紫金智谷，位于“南京最大绿肺”——紫金山东麓，坐拥紫金山绝佳景观，地铁2号线、4号线双地铁环伺，快速接驳仙林大道、绕城高速等城市主干道，周边科创产业氛围浓厚。

作为南京建设创新名城和创新紫东的重要载体，紫金智谷总部园凭借优越的交通区位、自然生态、科教创新资源和科创产业集群，落位南京市栖霞区市委政府重点打造的“一带引领、两级支撑”的人工智能产业规划紫东科创走廊，站在巨人的肩膀上，有望成为未来南京城市发展的重要增长极。

“从南京东大门到城东的心脏，园区凭借优越的自然环境、便利的交通及完善的生活配套，未来将与紫东科创走廊300多家知名企业一起，合力打造南京乃至江苏区域集聚度最高，科研创新力最强，综合化配套最好的人工智能产业基地。产城+生态融合发展的新模式也必将激发出区域无限的潜力与价值，稀缺性尽显。”有资深业内人士表示。

至此，作为南京城东“环紫金山”区域内首个以人工智能产业为定位的产业载体，紫金智谷总部园以人工智能、互联网+、科技服务为主导产业方向，以最大程度吸引、留住人才，为企业获得可持续发展资源赋能为目的，为南京这座城市开启一场前所未见的“生态办公革命”！

紫金智谷总部园在交通上可谓是四通八达，毗邻地铁，步行10分钟左右即可到达，而且紧靠仙林大道，多达 27 条公交线路汇聚于此。驾车15分钟内可到达高铁南京站、南京南站，50 分钟即可到达南京禄口机场，商务通行极为便利，沪宁高速、宁杭公路、绕城公路在此交汇，对外往来畅通无阻。

招商蛇口在这里对EOD模式进行了升级，除了低密、生态、个性化之外，还增加了“连接”与“融合”，灵活的面积段划分和各种定制化配套以及完善的服务，全力打造智慧园区。

园区内12栋建筑有序分布，容积率低至1.2，园区内浓荫密布、环境优美、空气新鲜，无论是工作还是访问都能得到愉悦的享受。

园区以“连接”与“融合”作为核心概念贯穿整体设计；采用“一核（中心景观）、一轴（紫金山绿色中轴）、双园（共享花园、体验公园）”的景观体系，一条地景式绿色飘带巧妙地创造了开放的中央绿地空间，将紫金山山景引入园区内，在端部打开，与远景进行互动，同时以绿色中轴实现所有AI业态串联，将建筑置于南北两侧，最大化的释放共享花园。

在建筑形态上采用“品”字型建筑结构，利用建筑的错位形体，将城市纳入场地，形成适当的呼吸感，让主轴朝向紫金山打开的同时，也渗透至每一个办公组团；全景采光通透，给企业极致办公体验，又兼顾室内通风和采光；在景观中轴上设置了园区配套，如下沉广场、体验花园等，增加园区丰富度，为园区营造更为便捷与舒适的环境；中轴的置入将总体布局自然形成清晰的人车分流动线，以强烈的共享花园成为规划设计的主旨，贯穿始终，呼应园区以互动为主题的人工智能产业定位，同时延伸至西侧，在视觉上与紫金山连成一片，也为员工提供一些公共交流的场所，激发创作及科研办公效率。

园区主要产品形态为300㎡、600㎡、900㎡、1200㎡、3600㎡等不同面积段以及单层、多层、独栋等不同办公产品类别、自由布局的办公空间，同步配套招商创库联合办公中心、创投中心、产业基金、“5G”研究所、云平台服务器、特大实验空间、一站式企业服务中心、多功能会议室、路演厅、配套商业等，拥有智办空间达5万平方米。

为了适应市场的变化和不确定性，紫金智谷总部园办公面积在设计规划时注重客户选择的灵活性，1—5号楼可租赁面积段实现从1—100—1000㎡等自由创意组合，6—12号楼销售区域300—1400㎡为总部型客户实现一企一栋低密私享空间定制，从孵化企业、加速企业到总部企业，紫金智谷的全生命周期产品能伴随企业发展壮大。无论企业处在哪个发展阶段，都可以找到合适的空间载体和产业服务。

项目未来内部规划有智能会议室等多种定制化配套，为入驻企业提供便捷、专属的日常服务。另有招商中心 、 路演大厅、 智能会议室、创客咖啡、 园区餐厅、便利店 、泛大堂休闲空间、书吧、健身房等。

另外，园区诚邀招商积余，以构建为客户创造美好生活的物业资产生态平台为牵引，以打造产业数字化标兵为使命，基于服务+产品+细分业态解决方案的能力与技术沉淀，搭建开放式平台，提升客户极致体验，为行业合作伙伴进行能力与产品赋能。

作为总部服务要素的主要承载体，紫金智谷总部园远期以完善总部企业与加速企业服务体系为重点，推动总部服务业集聚发展；短期以引入科技创新企业孵化为重点，逐步建设实现人工智能创业孵化及总部基地，形成集商务办公、金融服务、配套服务等综合性功能的总部经济“头等舱”。

从美国硅谷，到哥本哈根的机场商务花园；从伦敦剑桥商务花园，到慕尼黑伊萨办公区……浪漫风情正在引领世界商务发展方向，风靡全球的花园式低密度生态办公模式——紫金智谷总部园创新中心将于2021年6月对外开放。

品牌（招商蛇口）+稀缺地段（城东板块）+稀缺产品（智慧园区）+优质服务（招商积余 物业资产生态平台），南京紫金智谷总部园自诞生之日起就自带“网红流量”光环，傲领城东总部之巅，问鼎低密独栋办公之王。

紫金山下，未来已来。